Appartement kopen

Bij het kopen van een appartement krijgt u met andere zaken te maken dan bij het kopen van een eengezinswoning. Wat moet u weten en waar moet u op letten bij het kopen van een appartement…

Een eigenaar van een appartement heeft met meer en andere wettelijke regels te maken dan een eigenaar van een eengezinswoning. Naast het exclusieve gebruiksrecht van het appartement (het privé-gedeelte) is de appartementseigenaar tevens mede-eigenaar en dus medeverantwoordelijk voor het hele gebouw. Alle appartementseigenaren zijn samen eigenaar van het flatgebouw. Elke appartementseigenaar is verplicht om samen met de andere appartementseigenaren het gebouw te onderhouden. Om te zorgen dat iedereen ook aan deze verplichting voldoet is in de wet de oprichting van een vereniging van eigenaren(VvE) verplicht gesteld en is elke appartementseigenaar hier automatisch lid van.

Welke stukken krijgt u bij de koop?
Bij de koop van een eengezinswoning ontvangt u van de notaris een eigendomsakte en in voorkomend geval een hypotheekakte. Bij de koop van een appartement ontvangt u naast deze akten van de notaris ook een splitsingsakte (inclusief splitsingstekening) en het Modelreglement: ‘het witte boekje’ (1973), ‘het blauwe boekje’ (1983) of ‘het gele boekje’ (1992). Het komt ook voor dat het Model-reglement integraal in de splitsingsakte is opgenomen.

Eerst weten, dan tekenen!
Vóór het kopen van een appartement moet u op een aantal zaken letten. Doet u dat vooral vóór dat u mondeling of schriftelijk de koop overeenkomt.

Op het moment dat u de koopakte tekent moet u o.a. weten wat u bijvoorbeeld per maand aan servicekosten dient te voldoen. Verder moet u weten of de vorige eigenaar aan zijn financiële verplichtingen m.b.t. de VvE heeft voldaan. Is de verkoper na de overdracht met de noorderzon vertrokken, dan bent u volgens de wet aansprakelijk voor zijn achterstallige betalingen. Ook is het van belang te weten of in een vergadering van eigenaren is besloten tot een aanzienlijke investering, bijvoorbeeld vervanging van de lift. U kunt voor onaangename financiële verrassingen komen te staan als u hier niet vooraf van op de hoogte bent gesteld.

Van doorslaggevend belang voor de koop van een appartement kan ook zijn tijdig te weten of huisdieren zijn toegestaan en of u harde vloerbedekking mag aanbrengen.

Het is dus van belang vooraf inzage te hebben in het financiële wel en wee van de VvE, in de notulen van de vergaderingen van eigenaren en een exemplaar op te vragen van de splitsingsakte, het splitsingsreglement (Modelreglement) en het huishoudelijkreglement.

Checklist voor het kopen van een appartement
De Splitsingstekening (op te vragen bij het Kadaster), het Modelreglement en indien aanwezig het Huishoudelijkreglement. In deze stukken staan de rechten en plichten van de appartementseigenaren, als ook hun aandeel in de kosten voor onderhoud en het stemrecht in de vergadering van eigenaren.

Checklist:

• Hoeveel stemmen heeft u in de vergadering van eigenaren?
• Voor welk breukdeel moet u meebetalen in de gezamenlijke schulden en lasten?
• Vraag naar de balans en de exploitatierekening van het afgelopen boekjaar
• Vraag naar de begroting van het lopende boekjaar en indien al aanwezig de begroting van het komende boekjaar.
• Vraag naar de laatste drie notulen van de vergadering van eigenaren. Hierdoor krijgt u een goed beeld wat er zoal in de VvE gebeurt.
• Wat is de bouwkundige staat van het appartement en het gehele complex?
• Is er een meerjarenonderhoudsplan aanwezig?
• Hoe groot is het reservefonds voor groot onderhoud en zijn er binnenkort grote uitgaven te verwachten?
• Zijn er langlopende financiële verplichtingen door de VvE aangegaan?
• Heeft de verkoper aan zijn financiële verplichtingen (betalen van zijn maandelijkse servicekosten) t.o.v. de VvE voldaan?

Verder is het ook van belang te weten:

• Hoe zit het met het verkrijgen van een huisvestingsvergunning? Neem het niet verkrijgen van de vergunning als ontbindende voorwaarde op in de koopakte.
• Hoe zit het met de financiering? Neem het niet verkrijgen van een financiering als ontbindende voorwaarde op in de koopakte.
• Zijn er welstandsbepalingen (bijv. een ballotagecommissie) van toepassing?
• Neem het niet verkrijgen van toestemming als ontbindende voorwaarde op in de koopakte
• Zijn er klachten over (geluids)overlast?
• Betreft het gebouw een monument of zijn er andere beperkingen van overheidswege.
• Rust er een aanschrijving van de gemeente op het gebouw of het appartement en/of heeft er een aanschrijving op gerust en zijn de kosten hiervan reeds afgewikkeld?
• Wat is de bestemming van de grond en de directe omgeving, zoals neergelegd in het bestemmingsplan en zijn hierin binnen afzienbare tijd wijzigingen te verwachten.
• Zijn er bouw- of sloopplannen in de directe omgeving te verwachten?
• Is er asbest in het appartement of het complex verwerkt?
• Is er een al dan niet in gebruik zijnde olietank in de grond aanwezig (eventueel saneringspapieren opvragen)?
• Is een risico-analyse m.b.t. legionella uitgevoerd?
• Zijn er loden drinkwaterleidingen in het gebouw aanwezig?